Muss ich beim Auszug die Wohnung streichen?

In Kürze

●         Grundsätzlich hat Du die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, wie Du sie erhalten hast (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).

●         Klauseln mit starren Fristen, etwa „alle 3 Jahre streichen", sind meist unwirksam.

●         Auffällige Farben wie Rot, Gelb oder Blau musst Du grundsätzlich beim Auszug in einen neutralen Ton zurückstreichen.

●         Ein Übergabeprotokoll mit Fotos bei Einzug schützt Dich vor späteren Streitigkeiten.

●         Bekommst Du eine unrenovierte Wohnung übergeben, ist eine Endrenovierungspflicht ohne Ausgleich in der Regel unwirksam.

Inhalt

1. Wer ist grundsätzlich für Schönheitsreparaturen zuständig?

2. Wann ist eine Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam?

3. Muss ich bunte Wände beim Auszug wieder weiß streichen?

4. Was zählt beim Auszug als normale Abnutzung?

5. Wie sichere ich mir Beweise für den Wohnungszustand?

6. Beispiel: Rotes Wohnzimmer beim Auszug

7. Häufige Fragen

Der Mietvertrag läuft aus, die Wohnung muss übergeben werden, und der Vermieter verlangt weiß gestrichene Wände. Viele Mieter zahlen aus Unsicherheit für einen Anstrich, den sie rechtlich gar nicht schulden. Die folgenden 5 Antworten zeigen, wann eine Streichpflicht tatsächlich besteht kann und wann nicht.

1. Wer ist grundsätzlich für Schönheitsreparaturen zuständig?

Grundsätzlich ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren zuständig (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Er muss die Mietsache während der gesamten Mietzeit instand halten.

Viele Mietverträge übertragen diese Pflicht formularmäßig auf den Mieter. Das ist grundsätzlich zulässig, aber nur wenn die Klausel den strengen Anforderungen der Gerichte an eine wirksame Formularklausel genügt (§ 307 BGB). Ist die Klausel unwirksam, bleibt es bei der gesetzlichen Regel: der Vermieter saniert. Die infolge des vertragsgemäßen Gebrauchs entstandenen üblichen Abnutzungs- und Gebrauchsspuren sind mit dem entrichteten Mietzins abgegolten und begründen keinen Anspruch des Vermieters.

Bevor Du beim Auszug Handwerker beauftragst oder selbst zum Pinsel greifst, lohnt sich deshalb ein Blick in den Mietvertrag. Steht dort keine wirksame Klausel, kannst Du die Wohnung im Zustand normaler Abnutzung zurückgeben. Bist Du unsicher, ob Deine Klausel wirksam ist, hilft eine kurze Prüfung durch einen Anwalt oder eine Anwältin für Mietrecht.

2. Wann ist eine Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam?

Eine Renovierungsklausel ist meist unwirksam, wenn sie Dich unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zu einem festen Zeitpunkt zum Streichen verpflichtet, etwa starr alle 3 Jahre. Das hat der Bundesgerichtshof klargestellt (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004, Az. VIII ZR 361/03).

Solche starren Fristenpläne benachteiligen Mieter unangemessen, weil sie auch dann zum Streichen zwingen, wenn die Wände noch in gutem Zustand sind. Auch Quotenabgeltungsklauseln sind in der Regel unwirksam, die Dich beim vorzeitigen Auszug anteilig an künftigen Renovierungskosten beteiligen. Deren Höhe lässt sich bei Vertragsschluss nicht verlässlich vorhersagen (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 242/13).

Hast Du die Wohnung unrenoviert oder in schlechtem Zustand übernommen, darf der Mietvertrag Dir die Endrenovierung nur mit einem finanziellen Ausgleich auferlegen. Diesen Ausgleich muss der Vermieter zahlen (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14). Fehlt er, ist die gesamte Klausel in der Regel unwirksam. Der Grundsatz lautet: die Wohnung soll in dem Zustand zurückgegeben werden, wie sie erhalten wurde.

3. Muss ich bunte Wände beim Auszug wieder weiß streichen?

Weiß musst Du nicht streichen. Aber Wände in auffälligen oder ungewöhnlichen Farben wie Rot, Gelb oder Blau solltest Du beim Auszug in einen neutralen Farbton zurückversetzen. Der Farbton muss für die meisten Mietinteressenten akzeptabel sein (BGH, Urteil vom 6. November 2013, Az. VIII ZR 416/12).

Während der Mietzeit darfst Du frei über die Wandfarbe entscheiden. Klauseln, die Dir schon für die laufende Nutzung bestimmte Farben vorschreiben, sind unwirksam (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008, Az. VIII ZR 224/07). Erst bei der Rückgabe zählt, ob die Farbe für den nächsten Mieter zumutbar ist.

Streichst Du nicht zurück, kann der Vermieter die Kosten für den Neuanstrich als Schadensersatz verlangen. Rechtliche Grundlage dafür ist Deine verletzte Rückgabepflicht (§ 546 Abs. 1 BGB, § 280 Abs. 1 BGB).

4. Was zählt beim Auszug als normale Abnutzung?

Als normale Abnutzung zählt jede Veränderung, die durch den vertragsgemäßen, üblichen Gebrauch der Wohnung entsteht, dafür haftest Du beim Auszug nicht (§ 538 BGB).

Leichte Gebrauchsspuren wie verblasste Wandfarbe, kleine Dübellöcher oder abgetretene Teppichfasern gehören meist dazu, unabhängig davon, wie lange Du gewohnt hast. Die Grenze zwischen normaler Abnutzung und einem Schaden hängt von zwei Dingen ab. Entscheidend sind der ursprüngliche Zustand der Wohnung bei Einzug und die konkreten Regelungen in Deinem Mietvertrag.

Darüber hinausgehende Schäden, etwa Brandlöcher, große Risse oder eben nicht zurückgestrichene Wände in Signalfarben, musst Du dagegen ersetzen. Ein Vergleich mit dem Einzugszustand zeigt Dir, welche Veränderungen darunterfallen. Aus diesem Grund solltest du den Zustand der Wohnung ebenfalls bei Einzug dokumentieren.

5. Wie sichere ich mir Beweise für den Wohnungszustand?

Am wirksamsten sicherst Du Dir Beweise für den Wohnungszustand mit einem Übergabeprotokoll und Fotos bei Einzug und Auszug. Das lohnt sich, weil der Vermieter Schadensersatz wegen der Wohnung nur bis 6 Monate nach der Rückgabe verlangen kann (§ 548 Abs. 1 BGB). Danach verjährt sein Anspruch: Er kann ihn nicht mehr durchsetzen.

Das Übergabeprotokoll hältst Du am besten gemeinsam mit dem Vermieter fest und lässt es von beiden Seiten unterschreiben. Ergänzende Fotos mit Zeitstempel von jedem Raum, den Wänden, Böden und vorhandenen Mängeln sichern zusätzlich den tatsächlichen Zustand. Fehlt ein solches Protokoll beim Einzug, hilft es, den Zustand nachträglich per Foto und schriftlicher Nachricht an den Vermieter zu dokumentieren. Doch auch hier solltest Du aufpassen, wenn du ein Übergabeprotokoll unterschreibst, ob die Angaben korrekt sind.

Bei Auszug lohnt sich dieselbe Dokumentation noch einmal. Ein von beiden Seiten unterschriebenes Übergabeprotokoll verkürzt spätere Streitigkeiten erheblich, weil sich Meinungsverschiedenheiten über einzelne Schäden direkt vor Ort klären lassen. Bleibt der Streit trotzdem bestehen, kann eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht die Ansprüche prüfen.

6. Beispiel: Rotes Wohnzimmer beim Auszug

Frau S. mietet eine Wohnung mit weiß gestrichenen Wänden. Nach 2 Jahren streicht sie das Wohnzimmer in kräftigem Rot, denn ihr Mietvertrag enthält keine Farbwahlklausel für die laufende Mietzeit (BGH, Az. VIII ZR 224/07). Das ist ihr gutes Recht.

Beim Auszug 3 Jahre später verlangt der Vermieter die Wohnung so zurück, wie er sie übergeben hatte. In Frau S. ihrem Mietvertrag steht keine wirksame Renovierungsklausel. Sie muss das Wohnzimmer deshalb nicht komplett neu streichen wie bei einer vollständigen Endrenovierung.

Die rote Wand muss sie aber vor dem Auszug in einen neutralen, hellen Farbton zurückstreichen (BGH, Az. VIII ZR 416/12). Tut sie das nicht, lässt der Vermieter die Wand neu streichen. Für diese eine Wand kann er die angemessenen Handwerkerkosten von ihr zurückverlangen (§ 280 Abs. 1 BGB, § 546 Abs. 1 BGB).

Weil Frau S. beim Einzug ein Übergabeprotokoll mit Fotos der weißen Wände hatte, kann sie zusätzlich beweisen, dass alle anderen Räume nur normal abgenutzt sind. Dafür fallen keine weiteren Kosten an.

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall. Rechtlich geprüft von Laura Daimer, Rechtsanwältin für Straf-, Arbeits- & Mietrecht. Stand: Oktober 2026.

Anwalt oder Anwältin gesucht? Fall in 2 Minuten schildern und passende Anwälte matchen auf LawYeah.